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共通

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戸建

雪掻き、道路清掃

マンション

管理組合、騒音、共有

639 大手仲介業者 [] Date:2008/05/24(土) 20:20:43 ID:m5Yt320p Be:

   >>599　実は私は大手デベ系の仲介業者です。マンション派でも戸建派でもありません。
   東京都下（多摩地区東部）の駅徒歩圏での比較（モデルケース）
   共通前提条件　頭金：2500万円、ローン：フラット３５（諸費用は考慮外）

   ■マンション（90㎡）5500万円 ＶＳ 戸建（土地35坪、建物28坪）6500万円
   月経費
   【マンション】ローン11.3万円＋管理費1.5万円＋駐車場代1.5万円＋修繕積立金0.7万円＝計15万円
   【戸　　　建】ローン15万円（計15万円）
   　※マンションの駐輪場代、修繕積立基金、固定資産税差額（マンションの方が高い）は考慮外。

   30年後の売却価格（不動産相場が今と同じ場合）
   　マンション：2723万円（＠100万円/坪）
   戸　　　建：4900万円（土地140万円/坪、建物０）

   不動産相場が3割下落
   マンション：1906万円
   戸　　　建：3430万円

   不動産相場が3割上昇
   マンション：3539万円
   戸　　　建：6370万円

640 大手仲介業者 [] Date:2008/05/24(土) 20:57:21 ID:m5Yt320p Be:

   つまり、売却を前提としないキャッシュフローだけで言えば、5500万円のマンションと6500万円の戸建でほぼ同じ。
   売却を前提とすれば2200万円（４０％）もの差がつく。

   但し、これは理論値であって、実際にはもっと差がつく。
   築30年のマンションと35坪の住宅用地の流動性の違いである。
   前者はなかなか売れない。後者はすぐに買い手がつく。
   机上で計算するとこの程度の差だが、感覚的にはもっと価格差が大きい。 

641 名無し不動さん [age] Date:2008/05/24(土) 20:59:47 ID:??? Be:

   駅からの距離や利便性を考慮に入れるべき。
   1千万の差なら戸建ては相当立地で落ちるはず。 

642 大手仲介業者 [] Date:2008/05/24(土) 21:03:32 ID:m5Yt320p Be:

   あと、戸建は修繕費を自分で負担しなければならないと言うが、
   まめな人でも屋根・壁の塗り替え・軽微な補修で100万円/10年程度なので、
   30年で300万円程度である。

   マンションとのバリューの差（2200万円）とは比較にならない。
   また、マンションの修繕費は上がることが多く、いざという時は追加支出もある。
   戸建は、30年程度であれば外観を気にしなければ補修しなくても住める。
   マンションも同じであるが、そういうわけにはいかない。 

643 大手仲介業者 [] Date:2008/05/24(土) 21:09:28 ID:m5Yt320p Be:

   カネ（購入価格・経費・返済・リセールバリュー）以外の比較は、
   好みの問題（一長一短）があるので、一概に言えない（だからこのスレが続く）。

   但し、カネ（キャッシュフロー・資産価値）に関しては答えが出ている。 

644 大手仲介業者 [] Date:2008/05/24(土) 21:18:26 ID:m5Yt320p Be:

   また、若い人（40歳前半以下）の資産形成や将来の居住のことを考えた場合も。
   戸建有利はゆるがない（60歳以上は逆）。資産形成に関しては>>639参照。

   30年後にはライフスタイルは大きく変わる。①住み替え、②建替え、③賃貸を考える。
   ①は戸建派が次の物件に関しては2000万円以上高い物件を買える。
   ②はマンションは自分の意志じゃできないから論外。
   ③は手元に残るキャッシュが違う。老人ホームに入るならこの格差はさらに大きい。

   また、住み続けるとしてもマンションはローン返済額の3～4割の経費がかかり続ける。 

645 大手仲介業者 [] Date:2008/05/24(土) 21:23:50 ID:m5Yt320p Be:

   >>641

   >>639の設定条件を見て下さい。立地は同じです（徒歩数分～10分を想定しています）。
   だいたいそんなもんですが、もっと価格差が大きいと思うなら、戸建を小さくするか、マンションを大きくすればいいだけです。
   その場合のリセールバリューも変わりません。
   頭のいい人なら、そのくらいの算数わかりますよね。 

• 今、インターネット（yahoo不動産など）を見る限り、
  ほとんどの地域で、駅から同じ距離の物件を比較したら、実はマンションの方が高いです。
  （もちろん、述べ床当たりの価格です。）
  マンションが安い・立地がいい…と思い込んでいる人は、イメージで夢を語っているだけでは？ -- やっちゃん (2008-07-21 16:55:12)